Le calcul précis de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) est crucial pour diverses démarches immobilières, notamment l'obtention d'un permis de construire, le calcul des taxes foncières et la détermination de la valeur d'un bien. Une erreur peut engendrer des conséquences financières importantes et des litiges complexes. Ce guide complet vous offre une méthode professionnelle pour calculer votre SHON et éviter les erreurs courantes.
La SHON, définie par la réglementation française, représente la surface de plancher construite d'un bâtiment. Sa détermination nécessite la prise en compte de nombreux éléments architecturaux, ainsi que la connaissance des exceptions et des cas particuliers. Il est essentiel de la distinguer de la surface habitable et de la surface utile, qui sont des notions différentes.
Les éléments constitutifs du SHON : une analyse détaillée
Le calcul précis de la SHON repose sur l'identification exacte des surfaces à inclure et à exclure. Une compréhension pointue des règles est indispensable pour un calcul exact et conforme à la réglementation.
Surfaces prises en compte dans le calcul de la SHON
- Toutes les surfaces de plancher de chaque niveau, y compris rez-de-chaussée, étages et sous-sols aménagés, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1.80 mètre.
- L'épaisseur des murs extérieurs et intérieurs (hors murs mitoyens) est incluse dans le calcul.
- Les cloisons intérieures contribuent à la surface totale.
- Les surfaces des paliers et des cages d'escaliers sont également prises en compte.
- Les vérandas fermées et les extensions intégrées au bâtiment principal augmentent la SHON.
La mesure de ces surfaces doit être précise et effectuée selon les normes en vigueur, en général en projection horizontale.
Surfaces exclues du calcul de la SHON
- Les balcons et les terrasses ne sont pas inclus dans la SHON.
- Les vérandas non closes, dépourvues de murs et de toit, sont exclues du calcul.
- Les garages indépendants, non attenants à l'habitation principale, ne sont pas comptés dans la SHON.
- Les abris de jardin et autres constructions annexes isolées ne sont généralement pas inclus.
L'exclusion de ces surfaces nécessite une attention particulière afin d'éviter toute erreur d'interprétation. Par exemple, une véranda fermée et chauffée sera intégrée dans le calcul de la SHON, contrairement à une véranda ouverte.
Cas particuliers et nuances dans le calcul de la SHON
Certaines configurations architecturales complexes nécessitent une analyse approfondie pour un calcul précis de la SHON.
Calcul de la SHON des surfaces en pente (combles aménagés)
Pour les combles aménagés, seule la surface de plancher dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m est prise en compte. Pour une hauteur comprise entre 1,80 m et 1,20 m, un coefficient de réduction peut s'appliquer. Il est crucial de bien identifier les zones répondant à ces critères.
Calcul de la SHON des surfaces en mezzanine
Les mezzanines sont incluses dans le calcul de la SHON si leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m et si elles sont accessibles par un escalier. Si la hauteur est inférieure, elles sont exclues.
Calcul de la SHON des annexes
Le SHON des annexes (garages, dépendances…) est inclus dans le calcul si elles sont directement attenantes à la construction principale et communiquent avec elle. Un garage attenant à la maison principale sera intégré. En revanche, un abri de jardin indépendant à plus de 5 mètres n'est pas pris en compte.
Calcul de la SHON des bâtiments mitoyens
Pour les bâtiments mitoyens, seule la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen est prise en compte dans le calcul de la SHON de chaque propriétaire. Cette règle évite les doubles comptes.
Impact des réglementations thermiques sur le calcul de la SHON
Les réglementations thermiques, telles que la RT 2012 et les normes ultérieures, peuvent influencer indirectement le calcul de la SHON. Les exigences d'isolation et de performance énergétique peuvent impacter la surface habitable et, par conséquent, la SHON, notamment en ce qui concerne les surfaces de plancher.
Méthodologie de calcul de la SHON : étapes et exemples concrets
Un calcul précis de la SHON exige une approche méthodique et rigoureuse. Suivez les étapes ci-dessous pour un résultat fiable.
Étape 1 : relevé précis des mesures
Un relevé précis des dimensions est essentiel. Utilisez un mètre ruban professionnel ou un télémètre laser pour mesurer toutes les surfaces concernées. Documentez méticuleusement chaque mesure pour éviter les erreurs. Prenez des photos pour faciliter la visualisation ultérieure.
Étape 2 : calcul des surfaces
Calculez la surface de chaque élément selon les règles mentionnées précédemment. Pour les formes géométriques simples (rectangle, carré), la surface est longueur x largeur. Pour les formes complexes, décomposez-les en formes géométriques simples pour faciliter le calcul. N'oubliez pas de convertir les mesures en mètres carrés (m²).
Exemple concret 1 : Une pièce rectangulaire de 5 mètres de long et 4 mètres de large a une surface de 20 mètres carrés (5 x 4 = 20 m²).
Exemple concret 2 : Un garage attenant de 6 mètres de long et 3 mètres de large, avec une surface de 18 mètres carrés (6 x 3 = 18 m²), est ajouté à la surface totale du bâtiment principal.
Étape 3 : prise en compte des cas particuliers
Appliquez les règles spécifiques mentionnées précédemment pour les surfaces en pente, les mezzanines, les annexes et les bâtiments mitoyens. Chaque cas nécessite une attention particulière.
Exemple concret 3 : Un comble aménagé de 25 m² avec une hauteur sous plafond de 2,2 mètres sur 15 m² et une hauteur de 1,5 m sur 10 m² aura une SHON de 15 m² (seule la partie avec une hauteur supérieure à 1,80m est prise en compte).
Étape 4 : contrôle et vérification rigoureux du calcul de la SHON
Vérifiez minutieusement toutes les mesures et les calculs. Refaites les calculs pour vous assurer de l'exactitude du résultat. Comparez les résultats obtenus avec une estimation initiale pour détecter les erreurs potentielles. Un deuxième contrôle indépendant est conseillé.
Outils et logiciels pour le calcul de la SHON
Des outils logiciels peuvent simplifier le calcul de la SHON, particulièrement pour les projets complexes.
Logiciels professionnels de calcul de la SHON
De nombreux logiciels professionnels sont disponibles et facilitent le calcul automatique de la SHON à partir de plans et de données architecturales. Ces logiciels offrent des fonctionnalités avancées, une interface intuitive et la possibilité d'exporter les résultats dans différents formats.
Calculatrices en ligne pour le calcul de la SHON
Des calculatrices en ligne existent, mais leurs fonctionnalités sont souvent limitées et ne prennent pas en compte tous les cas particuliers. Elles peuvent être utiles pour des calculs simples, mais restent insuffisantes pour des projets complexes.
Utilisation de tableaux et formulaires pour le calcul de la SHON
Des tableaux et des formulaires peuvent être utilisés pour un calcul manuel, mais ils exigent une bonne compréhension des règles de calcul et peuvent être fastidieux pour des projets de grande envergure.
Erreurs fréquentes à éviter dans le calcul de la SHON
Plusieurs erreurs sont fréquemment commises lors du calcul de la SHON. Il est essentiel de les identifier pour les éviter.
- Omission de surfaces importantes dans le calcul.
- Mauvaise prise en compte des surfaces en pente (combles).
- Inclusion de surfaces qui ne devraient pas être comptabilisées dans la SHON.
- Erreurs de calcul arithmétique, notamment dans les conversions d'unités.
- Non-application des règles spécifiques aux bâtiments mitoyens.
Un calcul erroné de la SHON peut entraîner des conséquences financières importantes (taxes foncières incorrectes) et des problèmes juridiques (difficultés d'obtention du permis de construire, litiges avec les voisins). Une approche méthodique et une compréhension approfondie des règles sont primordiales.
Ce guide vise à vous fournir les outils nécessaires pour calculer la SHON de manière précise et professionnelle. N'hésitez pas à consulter un professionnel en cas de doute ou pour les projets complexes.